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转租他人房屋须慎重 易引发纠纷

发布时间:2018-12-04   阅读:130次
 房屋转租不得不注意的事

 

房屋转租是房屋出租后,承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,不参与经营而获得租金性收益的行为。 

 

 私房转租的前提是必须经原出租人同意,其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。 

 

 一、下列情况不得转租:  

1、承租人拖欠租金的。 

 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。 


 为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转租事项作了约定,上述第一、第二种情况发生时,出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反行政法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。  


二、房屋转租注意事项: 


 1、非独立成套房屋承租人转租房屋后,增加了合用部位的使用人,将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用,因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况,不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人承租人要改变合用部位的使用状况需征得 原出租人和相邻使用人的同意。 

 

 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。  私房转租的租金,由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的,出租人无权获取收益。

以案释法



案例回顾:

2016年9月1日,余军夫妇以其经营超市的名义,与出租人张林签订租房协议,约定租期一年,从2016年9月5日至2017年9月5日。2017年4月下旬,余军与孙金协商将该房屋剩余租期即从2017年5月1日至9月1日以16000元的租金转租给孙金,双方签订了房屋转租协议。孙金请工人搬运工具准备开店营业时,遭到了房东张林的阻挠,张林不同意孙金用自己的房子做生意。孙金的开业计划受阻,找来余军协商无果,愤而到法院起诉余军,请求判令余军退还租金16000元并赔偿损失4000元。


  孙金起诉后,余军在开庭前返还了孙金4000元。孙金考虑到余军转租时为腾房产生了一定的损失、陪同自己与房东协商时与房东家人发生争执等因素,放弃了部分诉讼请求。最终,双方经法庭调解,于日前达成调解协议:解除房屋转租协议;孙金于调解协议签订当日将租赁房屋钥匙返还余军,余军当日再一次性返还孙金房屋租金6800元。

法官提醒:

《合同法》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。如果出租人不同意转租行为,则承租人的转租行为被视为严重违约行为或者根本违约行为,出租人可以选择解除其与承租人之间的租赁合同。

 

因此,第三人在转租他人房屋时,首先要了解是否得到了出租人的同意。同样,承租人在经过出租人同意后转租房屋,既是对己负责,也减少了次承租人可能承担的风险。

 

律师建议:

应当尽量避免采用转租这种模式,最好争取直接与房东签订租赁合同;如果必须采用转租模式,次承租人在转租时,应严格审核承租人与房东所签订的合同是否允许转租、转租的期限是否在租赁期限内、转租范围是否符合房东与承租人之间的约定,以免惹上不必要的损失。


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